在近日华侨城召开的业绩说明会上，华侨城董事及总裁王晓雯向投资者坦言：“2022年是公司上市以来经营承压最重、最为困难的一年。”而华侨城董事长张振高则在财务报告中用“正处于成立以来经营压力最大，风险挑战最多的时期”来评价华侨城过去的一年。

其悲观的态度背后是去年业绩的大幅滑坡。继2021年归母净利润同比下降了七成之后，华侨城2022年业绩显示归母净利润再次同比下降，这次下降的幅度达到387.05%。财报数据显示，华侨城上市以来首次出现净亏损，其2022年的归属母公司净利润亏损达到109.5亿元。

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上市15年首次出现亏损

3月31日，深圳华侨城股份有限公司披露2022年年报。

报告显示，华侨城2022年主营业务由盈利转为亏损，主营业务收入766亿元，同比下降25%；分行业来看，旅游综合业务收入272亿元，同比降低37%；毛利率25%，同比降低8个百分点。房地产业务收入494亿元，同比降低16%；毛利率22%，同比持平。

至于2022年利润，华侨城净利润及归母净利润均录得超百亿亏损，分别为128亿元及109亿元，同时这也是华侨城上市以来首次出现亏损。

面对上市15年来出现首次由盈转亏，华侨城在年报里提到了五点原因，主要是可以总结为两个方面：一是受市场的影响，房地产的下行和旅游景区业务受需求萎缩的冲击大致经营效益下滑；二是根据谨慎性原则，公司对存货项目和资产等进行重新评估计提了减值准备，减值金额同比2021年末有较大幅度增加。

值得一提的是，华侨城对存货共计提减值准备高达115亿元；另外固定资产、投资性房地产、长期股权投资、在建工程及使用权资产等长期资产减值共为11.9亿元。

面对市场变化的不确定性，多数房企都选择在2022年对存货进行了较大额的减值计提，但这一操作往往出现在民企身上，例如2022年蓝光发展（600466）预计亏损金额从2021年的138.3亿元扩大到219.37亿元左右，主要原因便是其再次计提了约160亿元的减值损失，主要为存货跌价准备。

反观央企，虽有计提减值的房企，但数额明显没有超百亿之多。例如同为深圳央企巨头的招商蛇口（001979），2022年业绩报告中显示大规模计提减值64.01亿元，其中存货跌价准备36.41亿元；另外中海去年的存货减值准备为15.2亿元；2022年保利计提存货等资产减值准备同比增加12.5亿元，计提了约11.6亿元损失。

据不完全统计，截至3月底，A股和H股多家房企2022年报出现业绩亏损，七成以上企业出现利润下滑，而存货减值计提是亏损的主要原因之一。

从财务指标的角度来看，减值准备指的是企业为避免将来可能发生的损失而预先计提的一部分资金。通俗点解释，存货减值，实际是在存货的可变现净值低于原成本时，公司出于审慎考虑对降低部分所作的一种稳健处理。[page]

但有业内人士对此指出，只要公司资产质量好，存货减值就并不是真的亏损。计提存货减值造成的利润亏损属于“浮亏”，在市场低迷的时候，存货减值会增加；而后续待市场逐步恢复后，存货减值也能回调回来，不会对现金流和企业经营带来影响。

卸下包袱，能否轻装上阵？

2022年产生巨额亏损，那么2023年岂不是拥有更高的增长空间？

因此有人将华侨城的大额计提解释为一次性“清出烂账”，正所谓不破不立，暴风雨后总会见到彩虹。

2022年巨大的变化难免让人想到华侨城掌门人的变化。2022年4月，华侨城原董事长、党委书记段先念正式退休，接替者是同为央企的保利集团原总经理张振高。

在段先念执政的最后一年，华侨城财报显示，2021年公司实现营业收入1026亿元，首次跨入千亿元阵营，同比增长25.25%；实现净利润71亿元，归属上市公司股东净利润38亿元，同比分别减少55%、70%，此时已见华侨城的处境艰难。

而张振高到任华侨城的“首份成绩”更是出现了“首次亏损”。尽管在一些投资者看来，计提大额的存货跌价准备及资产减值损失，一定程度上表示新管理者希望一次性解决华侨城的历史包袱和出清经营风险，以便日后轻装上阵。但不可否认是，华侨城仍存在较大的经营压力。

一直以来，华侨城都执行着“文旅+地产”的业务模式。而从2022年的报告中来看，这两个业务板块都受到了不同程度的冲击。

华侨城在业绩报告中提到，据国内旅游抽样调查统计结果，2022年，国内旅游总人次25.30亿，比上年同期减少7.16亿。国内旅游收入2.04万亿元，比上年减少0.87万亿元。需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力在文旅行业充分显现。

深圳欢乐谷

这直接影响了华侨城文旅业务的规模。在报告期内，华侨城旅游综合业务收入272亿元，同比降低37%，占总营收比重下滑6.77个百分点；旅游业务毛利率25%，同比降低8个百分点。另外公司旗下文旅项目共计接待游客6184.9万人次，仅为去年同期69%水平，为2019年同期155%水平（含增量项目接待游客人次）。从剔除增量项目的可比口径看，接待游客人次为2019年同期53%水平。

业务布局偏离中心区？去年仅拿3宗地

房地产业务同样不容乐观。2022年房地产行业处于深度调整期，销售市场、土拍市场、开发投资均表现低迷。从市场端看，2022年全国房地产开发投资13.3万亿元，同比下降10.0%；全国商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%，商品房销售额13.3万亿元，同比下降26.7%。

在销售方面，2022年华侨城房地产业务收入494亿元，同比降低16%。以往对收入起到支撑作用的华南区域，期内销售下滑明显。报告期内，华侨城华南区域录得收入224.47亿元，减少了266亿元，区域收入按年减少超五成，达54.23%，对应收入贡献也减少近19%。[page]

“业务布局偏离市场主流和行业热点。”资本市场认为这时华侨城近年来地产业务下滑的原因之一。例如在成都，华侨城18年来布局了超30个项目，但在金融城、攀成钢、武侯新城、怡心湖、新川、天府新区市场等热门板块均未出现华侨城的身影。

而两大主营业务板块收入下滑的同时，华侨城在去年仅获取了3宗项目开发用地。

报告期内，华侨城新增土地面积31万平方米，计容建筑面积31万平方米。落地项目分别为成都市锦绣天府文旅综合项目、东莞市松山湖2022WR012地块文旅综合项目、深圳市龙岗区龙城G01019-0042地块安居型商品房项目。而上年同期，华侨城则是新增土储23宗。

业绩口碑现双重危机，2023任重道远

在业绩下降的同时，华侨城还在遭遇购房者的信任危机。“义乌华侨城项目已经烂尾好多年了”“重庆华侨城云麓台二期严重减配，业主正在维权中”“武汉华侨城欢乐天际楼栋入户门天花板漏水”“上海浦东华侨城纯水岸虚假宣传货不对板”……在社交平台上，大量华侨城的业主留言表达诉求和不满。

面对业绩和口碑的双重危机，华侨城能否在2023年扭转局面？

在华侨城22年业绩报告的董事长致辞中，张振高用三个“专业化”来解释华侨城的未来的调整和转型：一是强化“专业化”意识，增强价值创造能力；二是提高“专业化”水平，增强市场竞争能力；三是深挖“专业化”价值，增强互利合作能力。

在2023年的经营计划中，华侨城再次提到了“专业化”。

在开发方面，结合城市公司建设成果，推动“总部-事业部-城市公司”管理体系高效运行，保障总部做“精”、事业部做“专”、城市公司做“实”做“强”，项目做“快”，进一步提升公司房地产业务资源配置能力与运作效率。

运营方面，做强欢乐谷集团、旅发集团、商管公司和酒店集团四大专业化运营管理平台，全面完成存量在运营项目的管理整合工作，同时推动四大平台公司积极稳妥拓展外部业务，形成面向市场的盈利模式。

对于影响未来企业未来收入的新项目获取方面，战略与投资管理部总监陈洪江在业绩会上指出，公司将根据市场的情况适时调整投资策略，核心是以收定投，优中选优积极稳妥开展工作。“一是将重点聚焦核心城市，核心板块的招拍挂项目，适时补充一批高周转项目。二是以项目良性循环和可持续发展为前提，继续发挥文旅综合开发竞争优势，持续获取优质土地资源。三是进一步探索房地产行业新的发展模式，紧跟国家政策导向，把握行业发展大趋势，我们将积极介入工程代建，保障房建设等业务来丰富公司收入结构。”

“道阻且长，行则将至”。张振高在董事长致辞的最后一段提到，2023年，公司仍有一系列经营困难与挑战，短期经营仍然承压。[page]