有多方迹象表明，上海楼市即将迎来政策的超级窗口期。从上海新房认购再到上海土拍规则，或都将迎来重大的调整。

市中心的高端项目推迟入市，上海第五批次新房也悬而未决，据业内人士认为，背后的原因或与此前“云锦东方事件”脱不了关系，那么“豪宅限价”是否会放开，新房认购规则又是否会调整，依然还是未知数。这也在一定程度上影响了部分开发商入市节点的选择。

(相关资料图)

认购乱象：豪宅抢破头，冷门盘“首付一成”？

由于市中心高端项目，拥有十分显著的一二手价格倒挂，成为了投机者的目标。倒挂乱象的存在，也扰乱了正常的市场秩序。

然而上海个别楼盘的火热，背后是严重的市场分化。城央持续热销，外围偏远区域项目却无人问津，郊区项目客户量减少，部分楼盘销售遇冷，甚至打出了“10%首付的广告”。

图源朋友圈

据网易房产获悉，位于青浦华新镇的某新盘项目，负责分销的代理商打出了10%首付的广告，今年买房明年付款。

对此，网易房产以购房人身份电话咨询了该盘售楼处现场（楼盘名已隐藏），相关“代理商身份”的工作人员透露，目前楼盘确实有一定的促销活动，根据买房人付款方式，可以享受98-99折的优惠，更重要的是，项目最近主打10%首付购房活动。

“例如总价400多万，首付只要40几万，在后面的12个月内，可以把剩余款项补齐”。网易房产在深入了解后获悉，全款客户在12个月内补齐全款；贷款客户10个月内补齐首付，留出2个月办理银行贷款。

该工作人员补充表示，活动是为了吸引部分置换的客群，现在的行情下卖掉二手房可能需要比较长的一段时间，所以我们希望通过这样的举措，给置换客户一个比较长的缓冲期。”

众所周知，目前上海二手房市场的整体去化周期较长。当笔者追问如果购房人付了10%的首付，后续放弃购房是否可退时，工作人员表示不可退款，其还透露，后面还有更大的优惠力度，并且该片区未来可能还会有25号线的规划。

由此来看，以上楼盘10%首付，并非首付仅一成，而是首付的分期付款操作。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“一成首付”应该是个别案例。虽然新房市场总体不错，但是有些项目跑量的效果一般，开发商为了业绩会提出一些花式营销举措，目的是尽快确立客户。

就在不久前，深圳曾因“负首付”买房现象，引起了市场轰动。据了解，该套房源评估价为570万元的房源，业主以520万元的低价出卖。买家在银行贷570万元全款买这套房子，还剩下50万元装修。

易居研究院研究总监严跃进认为，当前低首付或零首付的操作，在部分一线城市也明显增加，包括此前深圳出现的负首付等，都说明此类违规的金融操作有所抬头。一些郊区的新盘项目销售情况并不好，所以会有各类新的促销动作。如果违规的信贷操作增加，客观上也会干扰市场预期，引发秩序混乱，也容易产生新的风险问题。[page]

上海土拍规则或迎重大调整，部分细节浮出水面

另外，上海的土地市场或将迎来重大的变革。据内部人士透露，5月26日，上海土地交易中心、上海市规划和自然资源局召集10家房企围绕上海土地交易、市场销售情况以及下半年形势等方面开了一场座谈会。

网传参会房企名单如下：万科、中海、绿城、龙湖、金茂、金地、嘉华、中华企业、象屿和安徽新华。据会上流出的建议土拍规则调整分别是：

1.希望优化上海土拍竞买规则，提议按照起始价10%溢价率封顶后“摇号”拿地；

2.优化中小套比例政策。希望在所有地块中明确或全部采用“桃浦模式”进行设计导则约定；

3.优化供地结构，减少北区供地量；

4.二批次集中供地分2小批次进行。

其中，第二项拟调整事项参考了2022年，桃浦首次在出让条件中提出住宅建设的要求和标准。比如桃浦的宝华紫薇花园和金茂景泰府不低于4000元/平的装标；象屿拿下的H6-5地块也有明确的装修标准：石材、面砖、铝板的外立面；不低于3000元/平的装修标准等。

图源上海普陀官网

当前第四条消息也已经坐实，昨天，上海土地市场官宣上海第二批次土拍将在7月分两次进行。

图源上海土地市场

值得一提的是，上海的土拍规则在全国一直都是以“模范生”的称号存在。然而看似公平的背后，或依然很难做到一碗水端平。在一次书面报价的竞拍过程中，有部分“老手”似乎摸到了竞拍的门道，能接连斩获地块，例如碧桂园就在上海第一次集中供地的最后2天，连拿3块地。

在上海集中供地实际操作过程中，土拍规则也一直在持续优化。2021年第二轮土拍规则中，首次引入“随机值”，增加竞拍的不确定性。

而在2022年三批次土拍中，再次优化了随机值的概念。新规则调整后，相同报价的竞买人需要修改报价直到无重复报价。当有效报价数在3-5个之间，系统会触发相应数量的随机值，使有效报价共达到6个，若有效报价数为2个及以下则不触发随机值。

有业内人士分析认为，这能有效防止多个拍卖者之间相互串通，令拍卖过程更公平。

另外，一次书面报价环节不仅耗时较长，“运气”成分也占据了主导。目前，北京、广州、杭州、福州、厦门、成都等城市，土地规则都采用“封顶价后摇号”的方式。

据知情人士透露，上海下一阶段土拍，基本确认将采用‘封顶价后摇号’的形式。6月6日-6月9日期间，上海将率先发布第一批16幅住宅用地出让公告，届时新的出让规则或将正式揭晓。