又一上市公司加速进军公募REITs市场。

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2月16日，中山公用（000685）（000685.SZ）发布《关于设立中山公用广发信德基础设施投资基金暨关联交易的公告》（下称《公告》）称，其全资子公司拟出资3.1亿元设立中山公用广发信德基础设施投资基金（有限合伙）（以工商登记部门核准名称为准，下称“Pre-REITs 基金”），孵化培育REITs储备项目。但紧接着，2月20日中山公用收深交所关注函，要求说明Pre-REITs基金是否可能存在偏离主业、跨界投资情形。

就相关问题，《》记者致函中山公用，公司方面表示，后期公司根据相关要求将发布公告。

实际上，近年来，我国基础设施领域REITs试点发行工作加快推进，不少A股上市公司也在紧锣密鼓地筹备公募REITs项目。

据记者了解，招商公路（001965）正在积极推进REITs项目，九州通（600998）正在加快探索物流仓储资产证券化（REITs），南山控股（002314）正在全力推进宝湾物流公募REITs发行工作，招商蛇口（001979）与博时基金联合推动博时招商蛇口产业园REIT也已在深交所上市等。

瑞融资产首席研究员梁晓曼对《》记者表示，公募REITs是资产证券化最高效的方式，是盘活资产最直接的途径。“对上市公司来说，如掌握了一定数量适合装入公募REITs的资产，可以通过公募REITs进一步盘活旗下资产,提高资产周转率，进而回收大笔现金。”三盛资本投资总监李超对本报记者表示。

IPG中国区首席经济学家柏文喜还指出，REITs底层资产证券化过程中，上市公司可以获取较好的差价收益来优化自身业绩。

中山公用收关注函

2月16日，中山公用发布《公告》显示，公司全资子公司中山公用能源发展有限公司（下称“能源公司”）、中山公用环保产业投资有限公司（下称“公用环投”）拟共同出资31000万元与广发证券全资子公司广发信德投资管理有限公司（下称“广发信德”）及投控集团实际控制的中山市产业投资母基金（有限合伙）（下称“产业母基金”）共同设立Pre-REITs基金。

就此次交易的目地，中山公用表示，根据公司2021—2026年发展战略，充分发挥公司在产业经营、地方资源等方面的优势，借助券商在市场化运作、并购重组及金融创新的特长，实现产业资源与金融资本的良性互动。通过成立Pre-REITs基金，拓展新能源基础设施投资渠道，孵化和培育REITs储备项目，促进形成“投-建-管-退-投”的良性循环，从而更好的推动公司战略落地。

本次设立的Pre-REITs基金总规模为4亿元人民币。其中，广发信德作为普通合伙人、执行事务合伙人、基金管理人认缴出资8000万元，占比20%；公用环投作为普通合伙人认缴出资1000万元，占比2.5%；能源公司作为有限合伙人认缴出资3亿元，占比75%；产业母基金作为有限合伙人认缴出资1000万元，占比2.5%。[page]

对于上市公司的影响，中山公用表示，本次成立Pre-REITs基金有助于加快公司新能源相关产业布局，为公司新能源板块业务发展及实现战略目标赋能，助力公司优化资产结构，提升运营效率，增强企业综合竞争力。公司具有稳定的现金流，本次成立Pre-REITs基金所需资金在公司预算范围内，预计不会对公司本期和未来的财务状况、经营成果带来不利影响。

然而，中山公用加速进军公募REITs市场引起了深交所的关注。2月20日，深交所对中山公用下发问询函。

深交所表示，中山公用前期多次发行融资券、2022年披露公开发行公司债预案的公告，本次公司全资子公司能源公司、公用环投合计认缴出资3.1亿元，请结合公司货币资金、财务状况、负债情况等说明本次认缴出资的资金来源及后续出资安排。

据记者梳理，2022年中山公用分别于4月7日、9月16日、12月9日发行了三期超短期融资券，发行总额均为5亿元，期限分别为250天、180天、90天。目前2022年度第一期超短期融资券已兑付完成，付息日为2022年12月14日，本息兑付总额共计人民币508835616.44元，其中兑付本金500000000元、兑付利息8835616.44元；2023年2月21日，中山公用事业集团股份有限公司2023年度第一期超短期融资券发布公告。本期债券发行起始日为2023年2月22日，发行期限为180日，发行额为5亿元。

同时，2022年11月9日中山公用发布《关于公司债券发行预案的公告》显示，此次公开发行公司债券规模为不超过人民币30亿元（含30亿元），公司债券面值100元，按面值平价发行，债券的期限为不超过5年（含5年）。中山公用表示，此次发行公司债券的募集资金拟用于公司发展过程中的项目投资建设、偿还有息债务、补充流动资金及适用的法律法规允许的其他用途。

有业内人士表示，上市公司的融资操作，如用来发展其主营业务、进行技术创新，则是一种利好；如用来弥补其业绩亏损，偿还债务，或者一些大股东通过发行短期融资券进行套现操作，则是一种利空。

深交所也指出，公告显示，中山公用全资子公司能源公司及公用环投合计认缴出资比例为77.5%，公用环投为Pre-REITs基金普通合伙人。深交所要求中山公用核实说明，对Pre-REITs基金拟投资标的是否有一票否决权，能否对Pre-REITs基金实施控制，Pre-REITs基金是否纳入其合并财务报表及是否符合企业会计准则的相关规定。

据悉，中山公用主营业务为环保水务、固废处理、工程建设， 而Pre-REITs 基金的投资方向为光伏、风电、储能、垃圾焚烧发电、热电联产、虚拟电厂等清洁能源项目。深交所要求中山公用进一步说明Pre-REITs基金投资项目与公司主营业务的相关性，是否符合国家或地方有关政策要求，是否需要履行相关主管部门审批、核准、备案等程序及履行情况（如涉及），并说明是否可能存在偏离主业、跨界投资的情形。[page]

同时，深交所要求中山公用分别列示广发信德、产业母基金近一年及一期主要财务数据，说明广发信德、产业母基金本次认缴出资的具体资金来源、出资安排，是否具备相应的资金实力；说明在筹划和实施本次交易过程中，是否建立有效的防范利益输送与利益冲突的机制，健全信息隔离制度，防范内幕交易、操纵市场、虚假陈述等违法违规行为的发生。

此外，深交所还要求中山公用说明Pre-REITs基金具体退出安排，并说明其是否设立健全的内部控制制度及相应的风险防范措施等。

就以上问题，《》记者致函中山公用。中山公用方面表示，请关注后期公司根据相关要求将发布的公告。

上市公司纷纷布局公募REITs

近年来，我国基础设施领域REITs试点发行工作加快推进，各类配套规章制度逐步完善，市场建设逐渐完备，A股市场上，上市公司参与热情高涨，除了参与相关基金产品份额认购外，也有公司在紧锣密鼓地筹备公募REITs项目。

据记者了解，招商公路正在积极推进REITs项目；九州通正在加快探索物流仓储资产证券化（REITs）；南山控股正在全力推进宝湾物流公募REITs发行工作，目前，该项目已完成项目所在地和主申报地发展改革委审核，待正式上报国家发展改革委；同时，招商局旗下上市公司中国外运（601598）开展的基础设施公募REITs申报发行工作，目前也已获得董事会审议通过；招商蛇口与博时基金联合推动博时招商蛇口产业园REIT也已在深交所上市。

那么，为何越来越多上市公司关注并加速进军公募REITs市场？

瑞融资产首席研究员梁晓曼对《》记者表示，公募REITS是资产证券化的最高效的方式，是盘活资产最直接的途径。“它具有资金杠杆、分散风险、降低融资成本等优势，能够为上市公司提供多元化的融资渠道。”中泰资本董事王冬伟指出。

“作为上市公司来说,如掌握了一定数量适合装入公募REITs的资产，可以通过公募REITs进一步盘活旗下的资产，提高资产周转率，进而回收大笔现金。”三盛资本投资总监李超对本报记者表示。

对投资者而言，“公募REITs是传统的股权、债权二元选择之外的第三种可靠的选择。”李超认为。同时，柏文喜和王冬伟均表示，公募REITs的发行对投资者而言提供了稳定性好、收益适中与可持续、风险较低且兼具较好流动性的可投资产品。

对原始权益人而言，柏文喜表示，其在实现融资、改善自身流动性、优化业绩的同时可有助于且实现迭代投资的目的。

于市场而言，“有利于改善市场结构和提升市场稳定性，促进多层次资本市场的发展。”柏文喜表示。

王冬伟也指出，能够促进上市公司资产证券化市场的发展，推动资本市场与实体经济的深度融合。对于宏观环境而言，“有利于盘活固化的投资和促进融资以支持经济发展、升级和创造新的财富增量，可实现一举多得。”柏文喜表示。[page]

那么，目前公募REITs发展如何？有何发展阻力？李超指出，目前公募REITs的底层资产仍然局限于基础设施，美国REITs的资产有13大类甚至包括了林地。目前国内业界现实的情况是不动产领域的住宅和商业地产最急需提高资金周转率的板块,租赁住房和商业地产在国外的市场也是重要的组成部分。

对此，李超建议，可以把目前部分空置的住宅转化为保障性的租赁住房并在符合条件后打包成为公募REITs，这需要地方政府的协同；目前2月份中基协发文明确不动产私募基金(试点)底层资产可以是住宅与商业，那么，公募也可适时、稳妥地跟进。

柏文喜则指出，目前公募REITs尚处于试点阶段，政策覆盖面不够，且作为公募REITs最根本底层资产的商用不动产尚未成为试点的重点与主推方向，商用物业的估值与定价机制以及商用物业开发建设、运营体系的市场化也都亟待重构，否则目前过低的商用物业收益率使得公募REITs很难在商业逻辑上得以成立。