寒意未散，房地产行业分化加剧。

2022年上半年，房地产从业者的日子过得较为艰难。疫情反复、楼市下行、资金回笼慢，翘首以盼的“红五月”未来，两拨偿债高峰却至，“内外交困”的行业格局下，上市房企交出了一份“分化加剧”的答卷。

剔除未能如期发布2022年中期业绩的上市房企后，据乐居财经统计，在169家上市房企中，129家归母净利润同比下降，占比高达76.3%;按盈利与否区分，55家房企亏损，合计亏损额超过了595亿元。

亏损榜首为富力地产，上半年亏损69.2亿元;建业地产紧随其后，交出了亏损56亿元的成绩单。同期，考出“盈转亏”成绩者亦不乏阳光城等过去TOP15成员;头部尖子生和国资房企亦难逃利润下滑窘境，好在其利润规模仍是行业佼佼者;而在盈利榜单中，中国海外发展、万科、保利发展、华润置地以及龙湖集团为前五名。

“房地产行业上市公司毛利率水平整体已降至20%低点，净利率水平逐渐向制造业靠拢，盈利规模受市场下行影响跌至近年低点，高投入高回报时代已经结束。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，行业已经进入低利润时代，待行业风险出清后，市场会进入复苏周期，上市房企毛利率水平仍有可能回升。

降价、资产减值等

是房企盈利能力下降主因

出现在亏损名单中的房企多是已出险或面临偿债危机的房企。

从乐居财经的统计数据来看，15家房企亏损额达到10亿元以上，除富力地产与建业地产外，蓝光发展、阳光城、正荣地产等8家房企亏损额在20亿元至50亿元之间;从归母净利率变动幅度来看，超七成房企同比下降，同比跌幅超过50%的房企高达84家。

乐居财经统计显示，今年上半年，在169家样本房企中，有40家房企归母净利润实现正向增长，其中有一半房企的增幅没有超过20%。同期，上市房企归母净利润TOP30的门槛，仅为11.49亿元，去年则为20.3亿元;TOP30平均归母净利为37.73亿元，同比减少30.8%。

中国海外发展、万科、保利发展以及华润置地4家房企的归母净利润均超过百亿元，分别为167.43亿元、122.23亿元、108.26亿元以及106.03亿元;15家房企净利润超过20亿元，其中，龙湖集团紧随四大“百亿元净利”房企之后，为74.8亿元。

在民营房企中，奉行长期主义的龙湖集团、在市场下行期逆市进取的滨江集团，归母净利率有所增长;背靠国资的建发股份、京投发展等房企，盈利能力也呈现上行态势，但增速也在10%以下。

值得关注的是，京能置业上半年转盈为亏，归母净利润同比下滑16146.48%，创下跌幅之最。

因创立以来第一次出现亏损，在9月1日的2022年中期业绩说明会上，建业地产董事会主席胡葆森向全体投资人致歉。“我们一直在进行深刻的反思，从自身找原因，绝不怨天尤人，也拒绝‘躺平’。”