2022年7月29日，“博鳌.21世纪房地产论坛第22届年会”召开。本届论坛的主题为“风雨蜕变：良性循环下的模式重构”。在论坛上，金地集团（600383）总裁黄俊灿发表了主题为《挑战与应对：在不确定性中寻找确定性》的演讲。

黄俊灿。资料图

(资料图片仅供参考)

黄俊灿表示，这一次房地产市场调整具有幅度大、时间长和出险企业多的特点。

黄俊灿分析称，出现这种现状的原因在于，从经营端来看，许多企业的现金流受到大环境影响；而作为购房主力的年轻人失业率也有一定程度上升，且客户对于收入的预期低于中性值，造成了在资金应用上，客户更倾向于储蓄，投资倾向收缩。

根据金地对购房者所做的调研，目前影响客户购买意向的因素主要有几点。首先是客户信心仍显不足，由于销售面未完全企稳，部分企业出现流动性问题导致客户信心受到了影响；其次，二手房流动性变弱且客户的投资收益降低，对客户的购买力形成了比较直接的冲击，这对整个房地产市场的表现都带来了比较大的影响。

在融资端，黄俊灿表示，尽管融资渠道有所改善，但由于融资面受到出险房企的影响，大部分的改善还是集中于国企央企，民营企业的融资渠道，尤其是在公开市场的融资，仍难以取得有效突破。

黄俊灿认为，经营性现金流和融资性现金流表现平淡，叠加今年7、8月的偿债高峰来临，房企在资金面上所遭遇的挑战仍未能够有效解除，潜在的因素还包括流动性压力较大的企业可能进行降价，形成二次踩踏，这些方面都将持续影响客户的信心。

黄俊灿指出，从宏观层面来看，“房住不炒”的主基调没有变化，继续出台强刺激性政策拉动市场快速复苏的可能性较小；此外，“租售并举”的住房政策导向也不会变，未来在居住结构上也将改变商品房“一统天下”的局面，这两个政策将会长远影响到以商品住宅销售为主业的房企经营格局。

在这种市场环境下，黄俊灿表示，金地对市场的变化感同身受。总体上来看，金地也能够比较从容地应对，这是由金地的经营思想和理念所决定的。

“金地长期坚持平衡发展的战略，追求规模和利润的平衡，不唯规模论，追求长期经营目标和短期经营目标的平衡，也追求企业效益和社会责任的平衡。这是我们能够保持资产结构和资产质量优良的重要原因。”

黄俊灿举例称，金地追求规模和利润平衡的时候，并非坚持每年规模都要增长。“在市场高点的时候，我们或许会在市场高热的地区或时间段减少一些投资。金地有成熟的投资模型，这个模型考虑了宏观经济、城市能级、项目层面甚至管理团队等方面的要素，只有各方面均通过评测之后才可以进行投资决策。”[page]

黄俊灿说，在财务上，金地也保持高度的自律，合理控制负债水平，不盲目推高负债率，金地已经连续6年保持财务绿档。截至2021年末资产负债率76.2%，实际资产负债率67.6%，现金短债比1.4。

这种财务自律也表现在金地在境内外市场的融资结构上。“之前美元债是最好用的，既没有用途限制，还可以拿来买地。但是，在发行美元债时，金地会事先规划好这笔债券的用途，因此金地的美元债比例并不高。截至2021年末，金地的境外负债占总负债的比重还不到8%。今年6月和7月我们先后两次还了总计4.62亿美元债之后，未来两年我们都没有境外债的偿付压力。回过头来看，许多遇到流动性问题的企业就存在美元债比例过高的情况，一旦市场信心不足，难以借新还旧，就可能出现偿债困难。”黄俊灿分析认为。

黄俊灿提到，面向未来，房地产企业也应该考虑如何为购房者提供更好的产品、更优的服务。“在房价高企的年代，我们要把产品的效率提高，把功能性做得更好，更加考虑客户的个性化需求并在配套方面做更多的投入和研究。”

“一个好的公司，一般有三个特点，体系好，人才强和文化有传承。在建设好体系的基础上，我们要不断培养员工各方面的能力，在经营理念上才能长期坚持，这是公司能够持续稳定发展的重要因素。”黄俊灿总结称。

(作者：吴抒颖编辑：张伟贤)